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未完成开发投资总额25%时是否影响土地的司法拍卖？

无锡律师分析案情

　　河北高院认为：涉案土地使用权系被执行人经出让取得，权属明确，且已为本案安T公司（现兴Y公司）的债权提供抵押担保并在国土部门进行了抵押登记。更为关键的是，安T公司（现兴Y公司）据以申请强制执行的执行依据廊坊中院（2015）廊民三初字第91号民事调解书确定，圣丰公司以涉案土地使用权向安T公司（现兴Y公司）承担抵押担保责任。所以，涉案土地使用权作为已被执行依据确定的特定执行标的物，在中京公司不能履行执行依据确定的义务时，执行法院廊坊中院对涉案土地使用权加以强制执行，于法有据，被执行人及被执行人以外的主体均负有依法配合执行的法律义务。一、七部门关于涉案土地使用权未净地、权属不明、未完成开发投资总额25%的复议理由不能成立。（一）涉案土地使用权既已出让给圣丰公司，实现净地出让是牡丹江市政府部门理应完成的工作与义务，未净地的责任在牡丹江市相关政府部门，且牡丹江经济开发区管理委员会已向廊坊中院书面承诺在2019年6月底前完成涉案土地的净地工作，净地与否不能成为阻却本案廊坊中院强制执行的有效理由。（二）涉案土地使用权业已出让给圣丰公司且已在牡丹江市国土部门办理过相关抵押登记，现无证据证明，七部门也不能举证证明涉案土地使用权权属不明。（三）涉案土地使用权出让给圣丰公司时，牡丹江市政府部门理应完成涉案土地上相关居民的征收补偿工作，且其已向廊坊中院书面承诺在2019年6月底前完成净地工作，现无证据证明，七部门也不能举证证明廊坊中院的强制执行会侵害他人利益，七部门提出此项主张主体也不适格。（四）人民法院对涉案土地使用权采取的拍卖、变卖及变更登记等强制执行措施，性质上不同于平等主体之间的土地使用权协议转让行为，且廊坊中院（2015）廊民三初字第91号民事调解书明确涉案土地使用权承担抵押担保责任，则本案的强制执行不应受相关规范平等主体间土地使用权协议转让行为的法律法规及指导意见的约束。七部门所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十九条及相关指导意见，明确约束的是人民法院强制执行类型以外的平等主体间的土地使用权协议转让行为，未明确规定可以约束人民法院的强制执行行为。加之，七部门也不能举证证明涉案土地使用权属未完成开发投资总额25%的建设用地。所以，七部门关于涉案土地使用权属未完成开发投资25%的建设用地不能强制执行的主张，法律和事实依据不足。二、七部门关于廊坊中院拍卖、变卖、变更登记等程序违法的复议理由，主体不适格且不能成立。七部门不是廊坊中院执行案件的申请执行人或被执行人，其在执行异议复议程序中主张廊坊中院对涉案土地使用权的强制执行行为包括评估、拍卖、变卖、变更登记程序违法，主体不适格。七部门亦不能举证证明，廊坊中院的执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等法律规定或司法解释的相关规定，其复议理由不成立。三、七部门关于债权转让涉嫌虚假诉讼的复议理由，因七部门不具本案申请执行人或被执行人主体地位，其在执行异议复议程序中提出本项理由主体不适格。而且，七部门不能举证证明安T公司将涉案债权转让给兴Y公司存在虚假诉讼情形，加之无论是向安T公司或是向兴Y公司，圣丰公司均应按照执行依据履行义务承担责任，七部门的主张不属能够阻却廊坊中院强制执行的法定事由，故七部门的本复议理由不成立。四、七部门关于以物抵债价格过低、涉嫌逃避税收监管的复议理由主体不适格且不能成立。（一）因七部门不具本案当事人主体地位，其在执行异议复议程序中就以物抵债价格高低问题提出主张，主体不适格。（二）如上述，现无证据证明廊坊中院的强制执行行为违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中的评估、拍卖、变卖方面的程序规定，故应认定廊坊中院相关执行行为的合法正当性。涉案土地使用权经廊坊中院依法多次拍卖、变卖均未能成交，才依法以物抵债，涉案土地使用权的处分价格渐低，不是廊坊中院的主观操作，而是由土地市场决定的，故现无证据证明以物抵债的价格系人为操纵以达到逃避税收监管的目的，七部门的本复议理由不成立。综上所述，七部门的复议主张理据不足，不予支持；廊坊中院（2019）冀10执异101号执行裁定结果正确，应予维持。　　在《杭州三J物业有限公司与浙江金C开发公司执行案》中，法院认为：作为抵押物的属于尚未开发建设的空地,未达到《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的转让条件,即完成开发投资总额的百分之二十五以上,为此,不能作为抵债给另一家公司。该地块如需转移或变价执行,须由土地储备中心根据情况进行收购。

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